l evolution contemporaine du statut des baux immobiliers d exploitation

L'étude de l'évolution contemporaine du statut des bauximmobiliers d'exploitation a permis de révéler combien cestatut avait mal vieilli dans le domaine commercial etrural, alors que pour les baux professionnels, il étaitloin d'avoir atteint sa maturité. Il a paru opportun, dèslors, de consacrer une thèse à ces baux qui se trouvent aucoeur de la tourmente législative, jurisprudentielle etdoctrinale. La présente thèse s'efforce de mettre enlumière les dérèglements du statut locatif et de préconiserdes réformes susceptibles de remédier à son actuelleinadaptation aux besoins des parties au bail.

À la vérité, aucune d'entre elles ne semble satisfaitede ce statut dont les principaux défauts tiennent à larémunération insuffisante des bailleurs et aux difficultésd'installation des preneurs. Cette situation les incite àmanipuler le statut légal pour retrouver ou conserver desavantages dont elles semblaient privées, mais aussi àexercer leur liberté contractuelle, principalement enconsidération du loyer, dans les interstices laissés parl'ordre public statutaire et parfois même contre le statutd'ordre public. Les parties contractantes parviennent ainsià transformer le statut locatif en un instrument essentielde valorisation de l'immeuble pour le bailleur, et del'entreprise pour le preneur, ce dont il résulte que cestatut échappe progressivement aux intentions de sesauteurs et signifie autre chose que ce qu'ils avaientenvisagé.

Parallèlement, les commerçants installés dans un centrecommercial, les entreprises associatives, les franchisés,mais aussi les professionnels libéraux, sont contraintsd'exercer leur liberté contractuelle pour s'approprier unstatut protecteur qui leur est encore refusé ou contesté,sans raison pertinente, alors que la disposition d'un localstable d'exploitation est un facteur bien souventprépondérant de prospérité pour une entreprise.
Ce mouvement de contractualisation des rapports locatifs areçu le soutien de la Cour de cassation qui, arrêt aprèsarrêt, s'érige en législateur contre un statut obsolètedont les pouvoirs publics refusent d'engager la réformeglobale alors même qu'il suscite un contentieuxintarissable.

À l'aube du XXIè siècle, il n'est plus concevable demaintenir en l'état la réglementation usée des bauximmobiliers d'exploitation qu'il faudra bien se résoudre àadapter aux réalités concrètes. Pour cela, il faudraitassouplir l'ordre public issu des statuts des bauxcommerciaux et des baux ruraux, et élaborer un véritablestatut des baux professionnels équilibré dans les rapportsentre bailleurs et preneurs.

• PREMIERE PARTIE. - L'ALTERATION DU STATUT DESBAUX IMMOBILIERS D'EXPLOITATION PAR LES VOLONTESPRIVEES

• TITRE I. - L'EXERCICE DE LA LIBERTECONTRACTUELLE CONTRE LE STATUT D'ORDRE PUBLIC
• CHAPITRE I. - Les ressources de la libertécontractuelle
• CHAPITRE II. - Les risques de la liberté contractuellepour le bailleur
• TITRE II. - LA MANIPULATION DU STATUT D'ORDREPUBLIC
• CHAPITRE I. - La manipulation du statut d'ordre publicpar le bailleur CHAPITRE II. - La manipulation du statutd'ordre public par le preneur

• DEUXIEME PARTIE. - L'ADAPTATION DU STATUT DESBAUX IMMOBILIERS D'EXPLOITATION PAR LES POUVOIRSPUBLICS

• TITRE I. - LA PORTEE LIMITEE DE L'ACTIONLEGISLATIVE
• CHAPITRE I. - Les preneurs bénéficiaires d'uneextension légale du statut
• CHAPITRE II. - Les preneurs négligés par lelégislateur
• TITRE II. - LES REFORMES PRECONISEES
• CHAPITRE I. - L'assouplissement de l'ordre public issudes statuts des baux commerciaux et des baux ruraux
• CHAPITRE II. - L'élaboration d'un véritable statut desbaux professionnels